Découvrez l’estimation d’un fonds de commerce
11 mai 2022
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L’évaluation d’un fonds de commerce peut être fortement influencée par les conditions locatives et les dispositions du bail.
Le recours à un cabinet d’expertise immobilière est souvent indispensable pour obtenir une valeur objective d’un bien immobilier (maison, appartement, local commercial). Nos experts immobiliers agissent fréquemment lors de divorce, de problématiques de succession ou de dons/partage de biens. L’expertise immobilière intervient généralement pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, quel qu’il soit. L’œil impartial d’un expert immobilier peut être d’une grande utilité, notamment dans des contextes bien précis : procédure de divorce, donation, succession, négociation de loyer commercial. Il existe de nombreuses situations pour lesquelles la valorisation d’un bien immobilier est indispensable. Que ce soit pour une maison, un appartement ou un loyer commercial, l’expert immobilier apporte un avis clair et objectif sur la valeur du bien. Un avis qui peut s’avérer décisif, notamment en cas de divorce, de succession, de partage de bien ou même de négociation de loyer.
Une expertise immobilière réalisée par un expert immobilier est obligatoire dans certains cas et facultative dans d’autres. C’est par contre la seule solution pour résoudre de nombreux conflits ou négociations avec des tiers.
● Partage en cas de divorce ou de séparation
● Partage successoral, donation-partage, sortie de communauté, etc.
● Déclaration de succession
● Déclaration fiscale
● Garanties bancaires pour un prêt (crédit relais par exemple)
● Préparer une transaction (achat, vente, location, investissement…)
● Faire le point sur la valeur d’un patrimoine immobilier
● Effectuer des actes de gestion (assurer un immeuble, déterminer une valeur locative)
● Calculer le montant de ses impôts ou vérifier leur bien-fondé (droits de mutation, taxe foncière…)
● Déclarer annuellement la valeur d’un portefeuille immobilier
L’expert immobilier est un professionnel qualifié et aguerri des méthodes d’évaluations immobilières. C’est un profil aux multiples connaissances : immobilières, économiques, fiscales, juridiques et même techniques lorsqu’il est sur le terrain. Des savoirs indispensables pour valoriser les biens au plus juste.
Pour devenir expert immobilier, plusieurs cursus sont possibles : études de droit ou d’économie à la faculté, école d’ingénieur, ou encore école de commerce. Pour réussir dans l’exercice de ses fonctions et réaliser ses valorisations, l’expert immobilier se doit d’être rigoureux, organisé, totalement impartial, analyste et synthétique dans ses rapports.
Il existe de nombreux cas de figure pour lesquels une expertise immobilière est nécessaire : mise en vente d’un bien, donation, succession, renégociation de loyer, bail commercial… L’expert immobilier possède les connaissances et les compétences techniques requises pour cet exercice. Pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, c’est-à-dire la valeur du bien suivant les fluctuations du marché, l’expert réalise une étude exhaustive en plusieurs temps : visite du bien, analyse et valorisation de toutes ses caractéristiques (surface, emplacement, vétusté, infrastructures, environnement) et étude des documents et contrats liés (plans d’architecte, contrats de location, contrat de construction). Une fois le travail d’analyse effectué, l’expert procède à la valorisation immobilière, grâce à plusieurs mesures et calculs.
L’ensemble de ce travail est retranscrit dans un rapport d’expertise. Ce rapport est rendu au client, ou, dans certains cas, au juge qui en a fait la demande. Le rapport d’expertise peut en effet être utilisé dans le cadre de procédure judiciaire en cas de contentieux ou de redressement fiscal.
Un expert immobilier peut intervenir pour différents acteurs. Néanmoins, l’expert immobilier indépendant n’exerce pas pour le compte d’une compagnie d’assurance, d’un constructeur ou d’une agence immobilière : il intervient auprès des particuliers, des professionnels ou acteurs industriels, en totale transparence. Les experts immobiliers LAMY expertise sont indépendants : ils agissent seulement au nom de leur client.
Nous avons été sollicités par des clients en plein divorce pour estimer la valeur de la maison qu’ils avaient acquis durant leur vie maritale. Nos experts immobiliers se sont rendus sur place pour effectuer un état complet des lieux et définir tout ce qui pouvait faire la valeur du bien. Sur la base des éléments étudiés lors de la visite, couplés à la valeur du marché, ils ont pu estimer avec précision le montant de la maison à l’instant T. Le rapport d’expertise restitué a permis aux clients de procéder à une juste répartition des biens.
À la recherche de financement, une société ayant plusieurs commerces en Suisse a mandaté LAMY expertise pour réaliser l’évaluation de l’ensemble de ses actifs. Les experts immobiliers de LAMY expertise ont donc rapidement organisés les visites des locaux. Suite à cela, nos experts ont constitué une évaluation de l’ensemble des actifs, ce qui permis à la société de revaloriser ses fonds propres. Grâce à cela, le bilan comptable a été largement apprécié, ce qui a permis à l’entreprise de pouvoir obtenir des financements auprès de tiers.
Dans le cadre de la renégociation de loyers commerciaux, notre cliente a contacté LAMY expertise afin de faire réaliser une expertise de valeur locative. Cette expertise aura pour objectif d’apporter la valeur à un instant t que pourrait valoir la mise en location de son local commercial. Après une visite du local à Vevey, les experts immobiliers LAMY expertise ont constitué un rapport d’expertise, tout en intégrant les indices de commercialité liés au secteur. Une fois remis, le rapport a permis à notre cliente de s’appuyer sur une expertise détaillée auprès du locataire pour pouvoir augmenter le montant du loyer de son local commercial.
Suite à sa visite, l’expert immobilier rédige un rapport d’expertise (10 à 20 pages) qui retranscrit tout ce qui a été observé, ainsi que l’estimation :
● Tout ce qui compose le bien (intérieur et extérieur) ;
● Sa localisation ;
● Quelques photos prises durant la visite ;
● Les calculs d’évaluation et le montant final estimé.
L’évaluation d’un fonds de commerce peut être fortement influencée par les conditions locatives et les dispositions du bail.
Le local monovalent se distingue du local commercial traditionnel par la fixation de la valeur locative mais aussi par le renouvellement de bail commercial.
Pour effectuer une augmentation de capital social, les associés doivent se réunir au cours d’une assemblée générale où ils auront deux possibilités.
La réévaluation du loyer commercial peut se faire à tout moment, y compris en cours du bail. Le montant de ce loyer peut être fixe ou variable.
La particularité du lease-back réside dans le fait que c’est l’entreprise qui acquiert son local et le cède au crédit bailleur, pour le lui louer.
Le rapport d’expertise est un document rigoureux, factuel, exhaustif : il fait état de tout ce qui influe sur la valeur du bien étudié.
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