058.330.04.10

L’évaluation immobilière professionnelle, comment ça marche ?

L’évaluation des immeubles détenus par des sociétés est souvent requise pour des questions de normes de gouvernance, comptables ou financières, mais peut aussi intervenir dans des cas spécifiques pour les particuliers : donc, succession, divorce ou simplement lors d’une cession d’actifs. L’expertise économique immobilière intervient lorsqu’il faut valoriser des biens de type bureaux, baux commerciaux, entrepôts ou encore un fonds de commerce, etc. De cette évaluation est fixée une valeur marchande ou locative, qui servira de prix de référence pour débuter les négociations.

 

Réaliser une évaluation immobilière professionnelle, il est nécessaire de faire appel à un expert immobilier, qui vous sera d’une aide précieuse pour sécuriser vos projets et votre business. Dans certains cas, il se peut que l’expertise immobilière soit obligatoire pour des raisons légales ou réglementaires.


Dans cet article, nous dresserons la liste des évaluations immobilières professionnelles qui existent et dans quels contextes elles sont entreprises.

L’évaluation immobilière professionnelle

 Il existe plusieurs méthodes pour évaluer la valeur d’un bien dépendant de la méthode utilisée. Comme valeur, nous pouvons citer les principales méthodes :

 

  • la valeur vénale à savoir la valeur de vente dans un marché où les lois de celui-ci permettent que les offres et les demandes soient suffisamment représentées.
  • la valeur rendement. Celle-ci se base principalement sur le taux capitalisation considérant le bien immobilier comme un actif avec à la clef une valeur exprimée en % du revenu locatif.
  • la valeur intrinsèque ou appelé valeur de remplacement détermine la valeur d’un bien si celui-ci devait reconstruit à neuf. Dans ce cas de figure, l’expert devra prendre en compte les amortissements, les éventuelles plus-values et coûts de la constrution en autre chose.
  • La valeur hédoniste ou appelé valeur compartive. Elle permet de définir un prix sur la base de comparaison. Cette méthode nécessite un volume de données important et de qualité afin de pouvoir comparer des biens à l’identique.
  • la valeur patrimoniale. Dans un contexte de succession ou de transmission patrimoniale au sein de la famille, il est important de définir une valeur qui sied à l’ensemble des proches. Cette valeur reprend le concept du « fair price » utilisée dans les pays anglophones
  • la valeur d’assurance ou valeur de reconstruction s’apparente à la valeur intrinsèque avec des spécificités propres à chaque canton
  • la valeur fiscale. Cette valeur est communiquée par le fisc de chaque canton et est un des éléments de la fortune personnelle. Il est largement inférieur à la valeur vénale. Dans tous les cas c’est un bon indicateur des pratiques fiscales des cantons.

 

La finalité de l’expertise immobilière et son contexte sont déterminants de proposer une méthode permettant de fixer le « juste prix » pour les parties.

 

  • Connaître la situation d’une entreprise à un instant T en vue d’une fusion ;
  • Avoir une vue sur les points forts et les faiblesses de l’entreprise en vue d’une acquisition ;
  • Décider des orientations stratégiques de l’entreprise à moyen/long terme ;
  • Connaître la valeur de l’entreprise en vue d’un investissement ;
  • Etc.

 

Vous l’aurez compris, l’évaluation immobilière joue un rôle clé dans la prise de décision et les orientations stratégiques futures de l’entreprise.
L’évaluation immobilière n’est pas donc à prendre à la légère : pour être réalisée en bonne et due forme, elle doit être réalisée par un professionnel. Pour cela, faites appel à un expert en évaluation immobilière indépendant qui apportera les réponses à vos questions.

L’évaluation immobilière professionnelle, pourquoi ?

La valeur vénale d'un bien

Pour évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier professionnel, il faut réaliser une expertise en valeur selon une méthode. Cette dernière permet d’estimer à un moment donné la valeur d’un bien, en vue de le vendre ou d’en faire l’acquisition. L’expertise en valeur vénale peut tout aussi bien être sollicitée par le vendeur ou par un acheteur potentiel.

 

Autre point à noter sur l’expertise de valeur vénale, c’est qu’elle peut être réalisée sur tout type de biens : des locaux professionnels, des bureaux, des entrepôts… Ce qui rend le champ d’action très large ! C’est pourquoi elle doit faire l’objet d’analyses et d’études poussées sur le bien et ses caractéristiques.

La valeur d'un fonds de commerce

La valeur d’un fonds de commerce est généralement un point clé lors de la vente d’une entreprise. Il se compose de deux types d’éléments : les biens corporels (clientèle, bien meubles, matériel…) et les biens incorporels (marque, licence, droit au bail…).

 

Neutre et totalement indépendant, l’expert en évaluation immobilière peut estimer la valeur d’un fonds de commerce :

 

  • Il se penche sur les éléments qui peuvent avoir un impact sur la valeur de ce dernier ;
  • Il utilise ensuite la méthode d’évaluation la plus adaptée et les calculs nécessaires selon la situation et sa complexité ;
  • Il appréhende également toutes les particularités de l’entreprise qui pourraient avoir un impact sur les conclusions de son travail.

Les baux commerciaux, civils et professionnels

Les baux civils, professionnels et commerciaux sont des biens qui nécessitent une attention et des compétences spécifiques pour être évalués. Ils peuvent faire l’objet d’une expertise quel que soit le moment de vie de l’entreprise : négociation ou renégociation du loyer, renouvellement de bail…

 

L’expert en évaluation immobilière apporte ici un éclairage neutre quant à la valeur du bail et accompagne le bailleur ou le preneur dans son projet. Voici quelques exemples pour lesquels une expertise s’avère nécessaire :

 

  • besoin de chiffrer une indemnité d’éviction pour le locataire dans le cadre d’un refus du renouvellement du bail commercial ;
  • déterminer si, oui ou non, il est possible de déplafonner un loyer.

La transmission d'entreprise

La transmission (vente ou donation) est une étape importante et dense dans la vie d’une entreprise.


Pour qu’une transmission d’entreprise se déroule dans les meilleures conditions, il est nécessaire de bien la préparer en amont. Parmi les étapes incontournables, l’évaluation immobilière est indispensable. L’expert chargé de l’évaluation sera donc aux côtés des dirigeants, des associés de l’entreprise et des acquéreurs tout au long du processus.

Les prestations proposées par nos experts bâtiment

évaluation immobilière

Evaluer un bien immobilier

L’évaluation immobilière intervient lors de la mise en vente (ou l’achat) d’un bien. C’est une étape clé qui permet au vendeur de parfaitement connaître son bien et à l’acquéreur d’en savoir plus sur le bien qu’il s’apprête peut-être à acheter.

Évaluer la valeur locative

Vous avez un projet d’investissement locatif, en voilà une bonne nouvelle ! Jusqu’au moment où la question cruciale se pose : à combien fixer votre loyer ?

 

Pas de panique, nous sommes là pour vous aider. Et pour cela, il existe une méthode infaillible, utilisée par les experts immobiliers : la valeur locative. Qu’est-ce que la valeur locative et comment la calculer, on vous dit tout !

évaluer la valeur locative
Expertise immobilière

Pourquoi recourir à une expertise immobilière ?

L’expertise immobilière est un terme dont on entend souvent parler, sans toujours savoir ce qu’elle implique, ni dans quels cas on peut la faire réaliser. Qui, quoi, comment… On vous en dit plus dans cet article.

  • Prendre contact avec Lamy Expertise

    Expertise immobilière et bâtiment en Suisse romande

    Avis Google : 4

    4/5

    Trouver un expert près de chez vous

  • Vous souhaitez être accompagné par un expert immobilier près de chez vous ?