Découvrez l’estimation d’un fonds de commerce
11 mai 2022
L’évaluation d’un fonds de commerce peut être fortement influencée par les conditions locatives et les dispositions du bail.
L’expertise immobilière est un terme dont on entend souvent parler, sans toujours savoir ce qu’elle implique, ni dans quels cas on peut la faire réaliser. Qui, quoi, comment… On vous en dit plus dans cet article.
L’expertise immobilière intervient lorsqu’il est nécessaire de faire estimer la valeur vénale d’un bien quel qu’il soit (maison, appartement, chalet, loft, domaine, résidence principale, résidence secondaire…), sur le marché immobilier du moment.
Cette valeur se détermine en tenant compte de nombreux éléments, liés directement ou indirectement au bien. Ces derniers font l’objet d’une analyse poussée, qui sera ensuite restituée dans ce que l’on appelle un rapport d’expertise. Rapport qui intégrera absolument tous les éléments, calculs, analyses et observations liés au bien immobilier expertisé.
Tout d’abord, tout le monde peut avoir recours à une expertise immobilière, que vous soyez un particulier ou un professionnel.
Généralement, elle est nécessaire lorsque l’on veut déterminer le prix d’un bien immobilier en vue de le vendre, ou bien pour l’acheter. Seule une expertise immobilière réalisée en bonne et due forme peut donner une estimation au plus juste, qui tienne compte des tendances du marché.
L’expertise immobilière peut également intervenir dans des contextes plus particuliers : divorce, succession, donation, prêt bancaire, ou encore déclaration fiscale. Dans ces cas, il s’agit surtout de connaître la valeur du bien à un instant T, avant de se lancer dans un projet ou des démarches administratives.
Pour réaliser une expertise immobilière précise et dans les règles de l’art, l’expert immobilier sera le professionnel qu’il vous faut.
En effet, seul une société d’expertise immobilière (ou un courtier immobilier) aura les compétences requises – et reconnues ! – pour cette mission. Pour cela, l’expert vient directement sur place pour réaliser ses études et inspecter toutes les caractéristiques du bien. En découlera un rapport d’expertise recoupant tous les éléments retenus et observés :
Note : le plus souvent, une expertise immobilière est facturée sous forme d’heures en régie.
Nous l’avons mentionné plus haut, pour faire une estimation immobilière, l’expert a recours à des méthodes de calculs. Il en existe plusieurs que voici :
● La méthode hédoniste par comparaison directe : cette méthode vise à comparer le bien expertisé avec d’autres bien similaires, présents sur le marché au moment de l’expertise ;
● La méthode du rendement à savoir le revenu généré : il s’agit ici de déterminer la valeur du bien selon les revenus qu’il apporte ou qu’il pourrait apporter au propriétaire ;
● La méthode intrinsèque ou le coût de remplacement : dernière méthode, elle permet de déterminer la valeur du bien selon son ancienneté. Pour cela, l’expert part de la valeur initiale du bien, à laquelle il applique une dépréciation, correspondant à sa vétusté.
Note : pour réaliser une expertise précise et la plus juste possible, l’expert utilise au moins deux des méthodes détaillées ci-dessus.
L’évaluation d’un fonds de commerce peut être fortement influencée par les conditions locatives et les dispositions du bail.
Le local monovalent se distingue du local commercial traditionnel par la fixation de la valeur locative mais aussi par le renouvellement de bail commercial.
Pour effectuer une augmentation de capital social, les associés doivent se réunir au cours d’une assemblée générale où ils auront deux possibilités.
La réévaluation du loyer commercial peut se faire à tout moment, y compris en cours du bail. Le montant de ce loyer peut être fixe ou variable.
La particularité du lease-back réside dans le fait que c’est l’entreprise qui acquiert son local et le cède au crédit bailleur, pour le lui louer.
Le rapport d’expertise est un document rigoureux, factuel, exhaustif : il fait état de tout ce qui influe sur la valeur du bien étudié.
Au moment d’une succession, vous pouvez héritier d’un patrimoine immobilier. Dans ce cas, vous devez vous acquitter de droits de succession.
Lors d’une donation, l’expertise immobilière permet de déterminer l’état global du bien et d’estimer le montant des travaux s’il faut en prévoir.
Dans le cadre d’un divorce, l’expert immobilier intervient pour estimer la valeur vénale des biens qui ont été acquis dans le cadre du mariage.
Le coût d’une expertise immobilière dépend de beaucoup de facteurs. Cela dépend du contexte dans lequel l’expertise est réalisée.
L’expert immobilier intervient pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier : on parle de valeur vénale pour désigner la valeur marchande du bien.
Expertise immobilière et bâtiment en Suisse romande
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