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Réévaluation d’un loyer commercial, comment ça se passe ?

Contrairement au bail, dont les conditions de fixation et de révision sont très strictes, le loyer commercial peut être librement négocié par les parties au moment d’être fixé, voire renégocié en cours de bail.

 

Dans cet article, nous reviendrons donc en détail sur les modalités de fixation et de réévaluation d’un loyer commercial.

Accés rapide

Fixation et négociation du loyer commercial

Lors de la signature du bail commercial, le montant du loyer est librement négocié et déterminé par les parties. Ce même loyer peut être réévalué à tout moment, y compris en cours de bail.

Selon l’activité du preneur et la volonté de chacune des parties, le montant du loyer commercial peut être :

 

● fixe
● variable (en général, selon le chiffre d’affaires généré par le preneur).

 

Bien que les modalités de fixation et de réévaluation du loyer commercial soient relativement souples, les parties doivent tout de même en étudier le montant avec soin, en particulier côté preneur.

 

En effet, il est d’usage que le loyer commercial soit déterminé selon la valeur locative du bien. Cependant, cette valeur évolue selon la négociation entre les parties et ce qui en résulte. Il est donc conseillé pour le preneur de bien se renseigner sur les clauses du contrat et ce qui fait la valeur du local commercial. Par exemple :

 

● Les charges ;
● La possibilité ou non d’une sous-location ;
● Des autorisations particulières quant à l’utilisation du local ;
● Les caractéristiques mêmes du local (surface, nombre de pièces, configuration…) ;
● Son environnement..

 

Pour obtenir plus d’informations sur ce qui peut influencer le montant de votre loyer, n’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier qui saura vous éclairer avec précision et vous éviter toute mauvaise surprise.

Réévaluation du loyer commercial en cours de bail

Nous vous le disions plus haut, le montant d’un loyer commercial peut être révisé à tout moment, y compris en cours de bail, et ce, à condition que les deux parties soient d’accord. Si ce n’est pas le cas, il existe deux cas de figure qui permettent de procéder malgré tout à la réévaluation du loyer :


● la clause d’échelle mobile, qui est une clause intégrée au contrat, qui s’applique automatiquement ;
● la révision triennale, qui relève du champ légal et qui doit être demandée par l’une des deux parties pour être appliquée.

 

Notons que ces deux mécanismes ne peuvent s’additionner : la révision triennale ne peut s’appliquer si le contrat de bail compte déjà une clause relative à la réévaluation du loyer.

Réévaluation du loyer commercial et clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile trouve sa raison d’être dans la révision automatique du loyer commercial en cours de bail. Grâce à cette clause, le montant du loyer peut être revu, à la hausse ou à la baisse, dans la limite de 10% d’évolution avec le précédent loyer. Il est important d’insister sur le fait que la révision peut se faire à la hausse comme à la baisse. Chaque partie, bailleur comme preneur, doit donc être extrêmement vigilante à la rédaction de cette clause pour éviter tout futur litige.

 

Pour quantifier la réévaluation du loyer, il est d’usage de s’appuyer sur des indicateurs économiques :


● l’ILC : l’Indice des Loyers Commerciaux, propre aux activités commerciales ou artisanales ;
● l’ILAT : l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires, propre aux activités tertiaires, industrielles et diverses.

 

Dernier point : si le loyer se voit augmenté ou abaissé de plus d’1/4 par rapport au dernier montant, les parties peuvent faire une demande de fixation à la valeur locative, sans plancher ni plafond.

Réévaluation du loyer commercial et révision triennale

La révision triennale intervient si l’une des parties en fait la demande. Le plus souvent, cette demande est à l’origine du bailleur, pour procéder à l’augmentation du loyer.

 

À l’instar de la clause d’échelle mobile, la réévaluation du loyer dans le cadre de la révision triennale se fait sur la base d’un accord entre les parties. Si aucun compromis n’émerge, le montant du loyer est alors fixé à sa valeur locative. Dans ce cas, la valeur locative du local est déterminée selon plusieurs critères :


● les caractéristiques propres au local ;
● sa situation géographique ;
● les obligations respectives des parties ;
● les facteurs locaux de commercialité ;
● les prix couramment pratiqués sur le marché.

 

Quel que soit le contexte, là encore un expert immobilier peut intervenir pour une évaluation impartiale et juste. Bien souvent, l’expertise est une solution pour trouver un accord entre les parties et désamorcer les négociations.

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