Quelle est la mission d’un expert immobilier ?

L’expertise immobilière intervient pour estimer avec exactitude la valeur d’un bien à un moment donné. Elle est généralement requise dans le cadre d’une vente, mais peut aussi être sollicitée dans le cadre d’une succession, une donation ou encore d’un divorce.

L’expertise immobilière requiert l’œil avisé d’un expert immobilier pour évaluer au plus juste le bien concerné, ceci en tenant compte des tendances du marché. Un exercice qui demande des connaissances techniques, mais aussi un savoir-faire particulier. Alors quel est le rôle d’un expert immobilier et comment exerce-t-il son métier ? Réponses.

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L’expert immobilier et ses spécialités

Parler de bien immobilier, c’est englober une grande diversité de biens : maison, appartement, résidence, bureaux, terrain, fonds de commerce, etc. C’est pourquoi, comme dans de nombreux métiers, il existe des experts immobiliers spécialisés selon différents types de biens.

Parmi les spécialités existantes :

● L’expertise immobilière d’habitation ;
● L’expertise immobilière de bureaux ;
● L’expertise immobilière d’entreprise (société, entrepôts…) ;
● L’expertise immobilière en fonds de commerce ;
● L’expertise immobilière commerciale (boutiques, centre commercial…) ;
● L’expertise immobilière agricole, forestière ou foncière.

Autant de spécialités qui nécessitent des connaissances particulières et sans lesquelles l’expert ne pourrait réaliser correctement son travail.

Estimation de la valeur vénale d’un bien : le cœur de métier de l’expert immobilier

L’expert immobilier intervient donc pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier : on parle de valeur vénale pour désigner la valeur marchande du bien, selon les fluctuations du marché.

L’expertise immobilière est une véritable analyse juridique et technique du bien. Elle inclut une visite complète du lieu (intérieur et extérieur du bien) et l’étude des règles d’urbanisme en vigueur, et ce, quel que soit le contexte (entre particuliers, dans un cadre professionnel, vente, donation, locaux, terrain, etc.).

Comment se déroule une expertise immobilière ?

Pour réaliser son expertise en bonne et due forme, l’expert immobilier doit impérativement se déplacer en personne pour faire ses constats. Une fois sur place, l’expert analyse différents critères relatifs au bien :

● La composition (surface, nombre de pièces, infrastructures…) ;
● L’environnement global ;
● Le niveau de confort (proximité avec des commodités, axes de transports…) ;
● L’état (neuf, vétusté, rénovations nécessaires ou non, mise en conformité…) ;
● La localisation ;
● La valeur par rapport au marché.

Grâce à ces éléments techniques, couplés à ses connaissances poussées et objectives sur le marché, l’expert saura estimer avec précision la valeur du bien concerné.

Rédaction du rapport d’expertise

Pour rédiger son rapport d’expertise, l’expertise procède aux étapes suivantes :

● Visite détaillée du bien et réalisation de toutes les études techniques nécessaires ;
● Réalisation des diagnostics ;
● Étude des documents d’information ;
● Analyse des références du marché ;
● Vérifications diverses : cadastre, occupation, servitudes ;
● Calcul de la valeur par méthodes d’évaluation (les plus adaptées selon le contexte) ;
● Rédaction et rendu du rapport final.

Note importante : l’expert immobilier travaille dans une impartialité absolue et demeure indépendant de toute partie de la transaction ou tout professionnel du marché. et indépendance dans le respect du secret professionnel. Il est par ailleurs tenu au secret professionnel.

L’expert immobilier utilise plusieurs méthodes d’évaluation

La méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier à partir de biens similaires. Pour ce faire, l’expert dispose d’un fichier central qui référence un grand nombre de biens. Ce fichier lui permet ainsi de comparer le bien concerné selon plusieurs critères (la surface, par exemple, ou tout autre critère étudié lors de la visite), et ce avec un maximum de cohérence.

La méthode d’évaluation par le revenu

Aussi appelée méthode de « capitalisation du revenu », cette méthode d’évaluation se calcule sur la base du revenu que le bien apporte (ou pourrait apporter) à son propriétaire. Pour estimer cette valeur, l’expert applique un coefficient de capitalisation.

La méthode « sol et construction »

Cette méthode est couramment utilisée lorsque l’expert ne dispose pas de beaucoup d’éléments pour effectuer une comparaison. Dans ce cas, il étudie deux composantes du bien : le terrain et la construction, auxquelles il déduit ensuite la vétusté du bien.

La méthode du cash-flow

Aussi appelée la méthode « investisseur », la méthode du cash-flow détermine la valeur du bien en étudiant le marché immobilier et ses fluctuations sur une période donnée (souvent entre 6 et 10 ans).

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