Dol immobilier, quels sont les recours possibles ?

L’achat d’un bien immobilier, souvent synonyme de bonne nouvelle, peut parfois devenir un vrai calvaire. Un défaut de construction, des malfaçons, des problèmes d’humidité, des murs fissurés… Il arrive que des problèmes coûteux de ce genre ne soient repérés par l’acquéreur qu’une fois la vente du bien signée.

On parle ici de vices

cachés, certes, mais qui peuvent parfois avoir été volontairement cachés. Il s’agit alors d’un dol immobilier. Comment éviter ce genre de situation ? Quels sont les recours possibles ? Nous vous partageons tout ce qu’il faut savoir sur le dol immobilier.

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Qu’est-ce qu’un dol ? Rappel juridique

Avant d’aller plus loin sur le dol immobilier, rappelons la définition du dol au sens large. Le dol désigne un ensemble de diverses manœuvres trompeuses, qui ont permis d’obtenir l’accord de l’une des parties au contrat, sans quoi elle ne l’aurait pas donné si elle avait eu connaissance de ces pratiques.

Le dol se définit par le caractère volontaire de tromperie de la part de celui qui le commet, avec, dans certains cas, une réelle intention de nuire. Il est possible pour la partie victime du dol de demander l’annulation pure et simple du contrat, à condition d’apporter la preuve d’un préjudice notable.

Le dol se constate en général sur des transactions de biens de valeur. Afin de vendre plus vite ou plus cher un bien qu’il ne le vaut, le vendeur masque volontairement ses défauts. C’est une pratique courante dans les secteurs automobile et immobilier.

Le dol immobilier, de quoi parle-t-on ?

Dans le secteur immobilier, le dol se caractérise par un défaut ou une malfaçon du bien qui a été camouflé par le vendeur, puis repéré par l’acquéreur après la signature de la vente.

Le dol peut-être de plusieurs natures : mauvais état du bien, problèmes de fissures, problèmes d’humidité… Des désordres dissimulés intentionnellement par le vendeur, ou dont il a volontairement omis de préciser l’existence à l’acheteur pour faciliter la vente (et bien souvent, à un prix surévalué !).

Quelle est la différence entre le dol immobilier et le vice caché ?

Le dol immobilier et le vice caché se distinguent par le caractère volontaire de dissimuler un défaut du bien.

● Dans le cas d’un vice caché, le propriétaire n’est pas forcément au fait que son bien immobilier présente un désordre ou une malfaçon ;
● En cas de dol immobilier, le propriétaire est pleinement conscient des défauts que comporte son bien et va aller jusqu’à les camoufler volontairement pour faciliter la vente.
Voici quelques exemples de dol immobilier :
● des fissures au mur simplement rebouchées ou recouvertes de papier peint pour être masquées, plutôt que traitées en profondeur ;
● des traces d’humidité cachées par un lambris ou des tapis ;
● des problèmes d’infiltrations non déclarés à l’acquéreur.

Quels sont les recours et les dédommagements possibles en cas de dol immobilier ?

L’acquéreur peut tout à fait entamer des procédures et engager un recours en justice contre le vendeur, même après la signature de la vente.

Le dol immobilier, s’il est avéré, rend l’acheteur victime d’un vice de consentement. Dans ce cas, il peut demander l’annulation pure et simple de la vente. Cette action doit être engagée dans les 5 ans qui suivent la découverte du dol. L’acquéreur peut également faire une demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Note : pour que le dol immobilier soit reconnu en tant que tel, c’est à l’acheteur d’apporter les preuves qu’il a bien existé et que des pratiques trompeuses ont été mises en œuvre pour le pousser à signer la vente.

Comment agir à la découverte d’un dol immobilier ?

Dès lors que vous constatez la présence de malfaçons ou de désordres dans votre bien fraîchement acquis, il faut réagir sans attendre.

Si vous n’arrivez pas à déterminer clairement si vous avez affaire à un vice caché ou un dol, n’hésitez pas à demander de l’aide auprès d’un expert bâtiment indépendant. Ce dernier, spécialiste de la question pourra déterminer dans quel cas de figure vous vous trouvez, et vous aider à apporter les arguments et les preuves nécessaires pour votre recours en justice.

L’intervention d’un bureau d’expertise indépendant vous permettra également d’avoir un rapport d’expertise écrit entre les mains, engageant la responsabilité professionnelle de l’expert.

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