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Cession immobilière : quels frais faut-il prévoir ?

Propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vous envisagez sérieusement de mettre votre bien en vente. En Suisse plus qu’ailleurs, le vendeur est soumis à de nombreux frais sur la cession de son bien. Des frais qu’il vaut mieux avoir en tête pour éviter toute mauvaise surprise.

 
Voici la liste des dépenses qu’il va vous falloir prendre en compte, et que nous allons détailler dans cet article : les frais de l’agence immobilière, les impôts sur la cession immobilière, les droits de mutation, les frais de résiliation anticipée d’une hypothèque.

Accés rapide

Les frais d’agence immobilière, première dépense dans le cadre d’une cession immobilière

Le saviez-vous ? 90% des Suisses sollicitent les services d’une agence immobilière pour vendre leur bien. Un service qui a évidemment un coût : chaque agence pratique ses propres tarifs et facture en général à la commission.


Par ailleurs, les frais d’agence diffèrent également selon la valeur du bien immobilier cédé :

 
● Frais d’agence pour un bien immobilier < à 500’000.- francs suisses
Pour la vente d’un bien immobilier dont la valeur reste en deçà des 500’000.- de francs suisses, il faut compter des frais qui correspondent à environ 5% du prix de vente (+ la TVA).
● Frais d’agence pour un bien immobilier compris entre 500’000.- à 4’000’000.- francs suisses
Pour les biens immobiliers compris entre 500’000.- et 4’000’000 francs suisses, il faut anticiper des frais à hauteur de 3% environ du prix de vente (+ la TVA).
● Frais à payer à une agence immobilière au-delà de 4’000’000.- francs suisses
Enfin, pour la vente d’un bien immobilier dont la valeur excède les 4’000’000.- de francs suisses, les frais d’agence sont inférieurs à 3% du montant du bien (+ la TVA).
● Au-delà de 4’000’000.- francs suisses, les frais appliqués varient selon le montant du bien et le contexte de la vente.

Cession immobilière et impôt sur le gain immobilier

La vente d’un bien immobilier en Suisse implique pour le vendeur de s’acquitter de frais que l’on appelle ‘impôts sur le gain immobilier’. Cet impôt est déterminé selon deux critères : la durée de détention du bien et la plus-value immobilière réalisée durant ce laps de temps. En partant de ces informations, il est possible d’estimer le montant de l’impôt à payer.


Note importante : le calcul (et donc le montant) de l’impôt sur le gain immobilier varie selon les cantons. Voici les différents barèmes, par canton, selon la durée de détention du bien :

Impôt sur le gain immobilier dans le canton de Genève

● Détention du bien > à 2 ans : 50% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 2 et 4 ans : 40% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 4 et 6 ans : 30% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 6 et 8 ans : 20% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 8 et 10 ans : 15% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 10 et 25 ans : 10% de taux d’imposition
● Détention du bien < à 25 ans : 0% de taux d’imposition.


Exemple de calcul :


Prenons l’exemple d’un bien immobilier dont la plus-value s’élève à 150’000.- francs suisses en 5 ans. Selon le barème, le taux d’imposition est de l’ordre de 30%. L’imposition sur le gain immobilier sera donc de 45’000.- francs suisses dans le canton de Genève.

Impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud

● Détention du bien < à 1 an : 30% de taux de d’imposition de 30%
● Détention du bien de 1 à 2 ans : 27% de taux d’imposition
● Détention du bien de 2 à 3 ans : 24% de taux d’imposition
● Détention du bien de 3 à 4 ans : 22% de taux d’imposition
● Détention du bien de 4 à 5 ans : 20% de taux d’imposition
● Détention du bien de 6 à 7 ans : 17% de taux d’imposition
● Détention du bien de 7 à 8 ans : 16% de taux d’imposition
● Détention du bien de 8 à 10 ans : 15% de taux d’imposition
● Détention du bien de 10 à 12 ans : 14% de taux d’imposition
● Détention du bien de 12 à 14 ans : 13% de taux d’imposition
● Détention du bien de 14 à 16 ans : 12% de taux d’imposition
● Détention du bien de 16 à 18 ans : 11% de taux d’imposition
● Détention du bien de 18 à 20 ans : 10% de taux d’imposition
● Détention du bien de 20 à 22 ans : 9% de taux d’imposition
● Détention du bien de 22 à 24 ans : 8% de taux d’imposition
● Détention du bien de > à 24 ans : 7% de taux d’imposition.


Exemple de calcul :


Prenons l’exemple d’un bien immobilier dont la plus-value s’élève à 150’000.- francs suisses en 13 ans. Selon le barème, le taux d’imposition est de l’ordre de 13%. L’imposition sur le gain immobilier sera donc de 19’500.- francs suisses dans le canton de Vaud.

Impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg

● Détention du bien < à 2 ans : 22% de taux de d’imposition
● Détention du bien entre 2 et 4 ans : 20% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 4 et 6 ans : 18% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 6 et 8 ans : 16% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 8 et 10 ans : 14% de taux d’imposition
● Détention du bien entre 10 et 15 ans : 12% de taux d’imposition
● Détention du bien < à 15 ans : 10% de taux d’imposition.


Exemple de calcul :


Prenons l’exemple d’un bien immobilier dont la plus-value s’élève à 150’000.- francs suisses en 16 ans. Selon le barème, le taux d’imposition est de l’ordre de 10%. L’imposition sur le gain immobilier sera donc de 15’000.- francs suisses dans le canton de Fribourg.

Cession immobilière et droits de mutation

La vente d’un bien immobilier en Suisse implique des frais que l’on appelle droits de mutation.

Ces frais sont à régler auprès de l’administration fiscale du canton concerné. Leur montant et les modalités de versement des droits de mutation varient :

 

● Selon la valeur vénale du bien immobilier ;
● Selon les cantons (prélèvement à la transaction ou via les impôts).

 

Notons toutefois que tous les cantons ne sont pas concernés par les droits de mutation et que ces derniers sont contestés dans plusieurs autres cantons, où beaucoup de Suisses souhaiteraient leur suppression pure et simple.

Cession immobilière et frais de résiliation anticipée d’une hypothèque

Il est très courant en Suisse qu’un futur propriétaire ait recours à un prêt hypothécaire (à taux fixe ou variable) pour financer son achat immobilier.


Parmi les conditions du prêt, celle d’effectuer les remboursements jusqu’à l’échéance. En cas de résiliation anticipée, l’emprunteur se voit donc imposé des pénalités. Un point qu’il ne faut pas prendre à la légère, puisque ces pénalités peuvent vite chiffrer (parfois plusieurs dizaines de milliers de francs selon le contexte).

 
Dans le cas d’un prêt à taux fixe, les frais de résiliation anticipée varient selon plusieurs points :


● Le taux de refinancement ;
● Le rendement du réinvestissement ;
● La durée restante de remboursement du prêt ;
● La marge appliquée au client par l’établissement bancaire.


Pour cette raison, et pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à vous renseigner en amont auprès de votre banque sur le montant des pénalités, et ce, avant de signer le prêt.


Dans le cas d’un prêt à taux variable, les conditions de résiliation anticipée sont plus souples, du fait qu’il n’y a pas de durée fixe convenue au préalable. Notons toutefois que, même dans le cas d’un prêt à taux variable, l’emprunteur se doit de respecter le préavis de résiliation (6 mois dans la majorité des cas), sous peine de se voir imposer des pénalités.

Vous savez désormais tout des frais à prendre en compte pour vendre sereinement votre bien et dans les meilleures conditions.

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