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Valeur immobilière d’un bien : quelles sont les différentes valeurs qui existent ?

L’évaluation immobilière peut apporter des informations cruciales au vendeur ou à l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier. Les conclusions d’une évaluation peuvent en effet servir d’arguments de négociation solides, chiffres et éléments tangibles à l’appui.

 

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, les experts tiennent compte de divers éléments. Parmi eux : les caractéristiques du bien, son environnement, les tendances du marché… Le tout à un moment donné. Pour évaluer ces éléments au plus juste, il existe plusieurs sortes de valeurs immobilières qu’un expert doit maîtriser pour estimer le bien. Les voici.

Accés rapide

La valeur vénale, la valeur immobilière qui tient compte du marché

La valeur vénale d’un bien désigne le montant auquel il devrait normalement pouvoir être vendu ou acquis.

 

Lorsque l’on parle de valeur vénale, on pense souvent valeur de marché. En effet, la valeur vénale ne se détermine pas par un calcul. C’est en fait une estimation qui prend en compte d’autres valeurs du bien, ainsi que toutes ses caractéristiques.

La valeur réelle, ou la valeur immobilière intrinsèque

Pour déterminer la valeur réelle d’un bien, l’expert se base sur la valeur d’un bien immobilier identique neuf, auquel il va déduire un pourcentage de dépréciation, correspondant à la dévalorisation liée au temps et à la vétusté. Pour obtenir la valeur finale, dite réelle, l’expert ajoutera ensuite la valeur du terrain.


Notons que la valeur réelle présente néanmoins une limite : elle ne tient pas compte des tendances du marché.

La valeur immobilière sous forme d’hypothèque : la valeur de nantissement

La valeur de nantissement est estimée par un créancier hypothécaire (notamment une banque). Il s’agit ici d’une estimation de la valeur de votre bien, que le créancier consent à vous verser sous forme d’hypothèque.


Pour déterminer la valeur du bien (et lui donner une valeur constante), le créancier se concentre sur son prix dans la durée, et non en tenant compte des fluctuations du marché.

 

Naturellement, la valeur de nantissement est en principe moins intéressante que toutes les autres valeurs, puisqu’elle compte une marge de sécurité financière.

La valeur immobilière fiscale

La valeur fiscale est une valeur de référence pour certaines impositions fiscales. Déterminée par l’autorité fiscale, il s’agit du prix pour l’imposition du bien foncier sur le lieu d’assujettissement à l’impôt.


La valeur fiscale s’élève en général à une fourchette comprise entre 70% et 90% de la valeur vénale.

La valeur de rendement, pour les biens immobiliers loués

Dès le moment où un bien immobilier est loué avec un bail à durée indéterminée, la valeur qui est prise en compte n’est pas la valeur vénale, mais la valeur de rendement.


La valeur de rendement d’un bien désigne sa valeur locative annuelle capitalisée. Elle se calcule de la manière suivante : valeur locative annuelle / taux de capitalisation x 100.

La valeur d’assurance

La valeur d’assurance correspond à la somme qui est en principe assurée par les établissements cantonaux d’assurance (ou les sociétés d’assurance immobilière lorsque ce n’est pas couvert par le canton). La valeur d’assurance peut être différente selon les cantons.


L’estimation immobilière se calcule en tenant compte de la valeur du bien neuf (sans compter le terrain) qu’il faudrait reverser en cas de sinistre, qu’il soit total ou partiel.

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