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Tout savoir sur les différentes méthodes d’évaluation immobilière

L’évaluation immobilière est une étape importante dans la vie d’un bien immobilier. C’est cette étape qui va permettre de déterminer la valeur vénale du bien, en vue d’une vente, d’un achat ou d’un événement plus particulier.

 

Or, selon le contexte, on n’attend pas toujours les mêmes réponses d’une évaluation immobilière. Les attentes peuvent porter sur la valeur réelle du bien, sur son état, sur le potentiel d’un terrain, etc. Pour une évaluation immobilière efficace et adaptée pour celui qui la demande, il existe donc plusieurs méthodes.

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La méthode d’évaluation immobilière par comparaison

Cette méthode est aussi appelée la méthode par « comparaison directe ». Il s’agit de la méthode la plus utilisée par les experts pour évaluer un bien. Il s’agit ici de comparer le bien en question avec des biens similaires qui ont récemment fait l’objet d’une transaction.

 

L’expert peut ainsi déterminer un prix au m2, cohérent avec le marché et les tendances du moment (offre et demande).

La méthode d’évaluation immobilière par le revenu

Communément appelée méthode de « capitalisation du revenu », la méthode d’évaluation par le revenu part du principe que la valeur d’un bien immobilier se détermine en fonction du revenu qu’il apporte (ou peut apporter). Pour déterminer cette valeur, l’expert utilise alors un taux de capitalisation.

La méthode d’évaluation immobilière « sol et construction »

Cette méthode d’évaluation est couramment utilisée en notariat. Moins utilisée aujourd’hui, elle est surtout utilisée lorsque l’expert n’a que peu d’éléments de comparaison. Pour ce faire, il étudie séparément deux composantes du bien : le terrain et la construction. Pour estimer la valeur, l’expert procède ensuite à une méthode comparative ou à une méthode par le coût de remplacement.

La méthode d’évaluation immobilière du « bilan promoteur »

La méthode d’évaluation immobilière du « bilan promoteur » est souvent requise pour estimer un terrain constructible. Le principe : estimer la valeur d’un bien en déduisant tous les coûts de fonctionnement. Pour cela, l’expert part du prix de vente d’une opération simulée (basé sur les prix du marché), auquel il va retirer tous les coûts liés à l’opération (coûts de construction, frais financiers, charges, honoraires, etc.).

La méthode d’évaluation immobilière du « cash flow »

Dernière méthode existante, celle du « cash flow », aussi appelée la méthode « investisseur ». Le principe est simple, il s’agit d’étudier, sur une période donnée (en général entre 6 et 10 ans), les flux financiers du marché pour arriver à prédire et estimer la valeur d’un bien, y compris à la revente.

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